Passer tilstandsrapporten med energimærket?

Sådan læser du tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen. En byggesagkyndig beskikket af Sikkerhedsstyrelsen gennemgår huset visuelt og beskriver de skader og tegn på skader, der kan ses, uden at bygningen åbnes. Rapporten må højst være seks måneder gammel, når huset sættes til salg. Sammen med elinstallationsrapporten giver den sælger mulighed for at tilbyde køber en ejerskifteforsikring, og så hæfter sælger ikke for husets tilstand i op til 10 år efter salget.

Sådan vurderes skaderne

Siden 1. oktober 2020 bliver hver registrering i tilstandsrapporten markeret med en farve. De gamle karakterer K1–K3 og UN bruges ikke længere. Det er de samme fire betegnelser, screeningen ovenfor sorterer efter:

• Kritiske skader (rød) – skader, der kan få alvorlige følger for bygningsdelen eller andre dele af huset, hvis de ikke bliver udbedret. Typisk et utæt tag, fugt i konstruktioner eller råd.
• Alvorlige skader (gul) – skader, der kan udvikle sig og blive kritiske. De kræver som regel en håndværker, fx revner i murværk, udvaskede fuger eller utætte inddækninger.
• Mindre alvorlige skader (grå) – skader, der ikke påvirker bygningens funktion nu, men som du ikke skal overse. Mange mindre skader kan tilsammen blive en stor post.
• Mulige skader (sort) – forhold, hvor den byggesagkyndige ikke kan afgøre, om der er en skade, og hvor der bør laves en nærmere undersøgelse. Ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke forhold, der burde have været undersøgt før købet.

Farven siger noget om, hvor alvorlig skaden er for bygningen – ikke om, hvad den koster. En kritisk skade kan være billig at udbedre, og en grå skade kan være dyr. Derfor viser screeningen et vejledende prisoverslag for hver skade.

Det dækker tilstandsrapporten ikke

Rapporten er en visuel gennemgang. Den omfatter blandt andet ikke:

• skjulte bygningsdele, der kun kan ses ved at åbne konstruktionen,
• om bygningsdele er lovlige – bortset fra åbenlyse overtrædelser af byggeloven,
• indretning, slid, udseende og arkitektur,
• hårde hvidevarer, udendørs svømmebassiner, markiser og baldakiner,
• elinstallationer – de står i elinstallationsrapporten,
• forhold, der ikke har betydning for husets brug eller værdi.

Husets generelle svagheder for byggeperioden står ikke i selve rapporten, men i den hustypebeskrivelse, der hører med til den. Den er værd at læse.

Typiske uoverensstemmelser med BBR

Screeningen holder tilstandsrapporten op mod BBR og energimærket. Der er ofte forskelle, og de har betydning, fordi BBR bruges til ejendomsvurdering, forsikring og energimærke. De hyppigste er:

• Areal – en udestue, en udnyttet tagetage eller en kælder er ikke registreret, eller arealet er lagt sammen forkert. En udestue med radiator eller gulvvarme på husets varmesystem regnes som opvarmet beboelsesrum: den skal med i arealet og være godkendt som tilbygning, for en uopvarmet udestue må ikke have fast varmekilde.
• Opvarmning – BBR står stadig til oliefyr eller elvarme, selvom huset har fået varmepumpe eller fjernvarme. Det påvirker både energimærket og varmeregningen i beregningerne.
• Byggeår og ombygninger – et tilbygningsår eller en større ombygning mangler, så huset bliver vurderet som ældre, end det er.
• Tag- og vægmaterialer – fx står der tegl i BBR, men taget er af betonsten eller fibercement.

En forskel betyder ikke i sig selv, at noget er galt med huset. Men den er et godt spørgsmål at stille sælger eller mægler, og forkerte BBR-oplysninger kan rettes hos kommunen.

Hvornår skal du have en fagperson?

Screeningen er et hjælpeværktøj. Få en byggesagkyndig eller håndværker til at se på huset, hvis rapporten har kritiske skader eller mulige skader, der skal undersøges nærmere, hvis der er tegn på fugt, råd eller sætningsskader, eller hvis du er i tvivl om, hvad en skade betyder for din økonomi. Det er især vigtigt før du skriver under, fordi du ikke kan regne med, at ejerskifteforsikringen dækker forhold, der står i rapporten.

Ofte stillede spørgsmål