Tjek din egen tilstandsrapport gratis →
Tilstandsrapporten beskriver de skader og tegn på skader, en byggesagkyndig kan se ved en visuel gennemgang. Hver registrering får en farve: kritiske skader (rød), alvorlige skader (gul), mindre alvorlige skader (grå) og mulige skader (sort), som bør undersøges nærmere. Listen nedenfor bygger på de bygningsdele, der oftest giver registreringer. Rækkefølgen er ikke en statistik, men et overblik over, hvor du skal kigge først.
1. Tag, undertag og inddækninger
Taget er den bygningsdel, der oftest har registreringer. Det kan være knækkede eller forskudte tagsten, mos der løfter stenene, et utæt undertag eller inddækninger ved skorsten og ovenlysvinduer, der er revnet eller løsnet. Utætheder i taget kan give fugt og råd i tagkonstruktionen, så skader her bliver ofte vurderet som alvorlige eller kritiske.
Det skal du gøre: Læs hustypebeskrivelsen for tagets forventede levetid, og spørg, hvor gammelt taget er. Et tag tæt på sin levetid kan være en stor post, også hvis rapporten kun nævner mindre skader.
2. Fugt i kælder og krybekælder
Fugtpletter, saltudfældninger og muglugt i kælderen er klassiske registreringer. Årsagen kan være manglende omfangsdræn, terrænet der hælder mod huset eller utilstrækkelig ventilation i krybekælderen. Den byggesagkyndige kan sjældent se den præcise årsag, så fugt i kælder ender ofte som en mulig skade, der bør undersøges nærmere.
Det skal du gøre: Bed om en fugtundersøgelse før købet, hvis rapporten nævner fugt. Ejerskifteforsikringen dækker typisk ikke forhold, der burde have været undersøgt.
3. Vådrum
Badeværelser giver mange registreringer: revnede fliser og fuger, manglende eller forkert udført membran, fald mod afløb og fugt i vægge bag fliser. Gamle badeværelser fra før der blev stillet krav om vådrumsmembran, får ofte en bemærkning, selvom de ser pæne ud.
Det skal du gøre: Spørg, hvornår badeværelset er lavet, og om der findes dokumentation for membran. Et nyt badeværelse er en af de dyreste enkeltposter i et hus.
4. Vinduer og døre
Punkterede termoruder, rådne bundstykker, defekte fuger og dårligt lukkende vinduer er hyppige. Det er ofte grå eller gule registreringer. Hver for sig er de til at overskue, men i et hus med mange gamle vinduer kan det samlet blive en stor udgift – og vinduerne har også betydning for energimærket.
Det skal du gøre: Tæl, hvor mange vinduer der er nævnt, og se på energimærket, om udskiftning af vinduer er et forslag.
5. Afløb og kloak
Tilstandsrapporten kan ikke se ind i kloakken, men den byggesagkyndige noterer tegn på problemer: lugt, rotter, sætninger omkring brønde, utætte afløb eller gamle lerrør. Kloakken er ofte en mulig skade, hvor der anbefales en tv-inspektion.
Det skal du gøre: Få lavet en tv-inspektion af kloakken, hvis rapporten anbefaler det. Udbedring af en kloak kan være dyr, og den er ofte ikke dækket af ejerskifteforsikringen, hvis den var nævnt i rapporten.
6. Revner i murværk og sætningsskader
Revner i facaden eller indvendige vægge kan være harmløse svindrevner, men de kan også være tegn på sætninger i fundamentet. Den byggesagkyndige kan ikke altid afgøre det, og derfor bliver større revner ofte registreret som mulige skader.
Det skal du gøre: Få en ingeniør eller byggesagkyndig til at vurdere revner, der er markeret som mulige skader. Sætningsskader er dyre at udbedre.
7. Ventilation, skorsten og træværk
Manglende ventilation i tagrum, defekte skorstene og råd i udvendigt træværk som stern, vindskeder og sokkelbrædder går også igen. Det er tit mindre alvorlige skader, men de kan udvikle sig, hvis de ikke vedligeholdes.
Sådan bruger du listen
Farven fortæller, hvor alvorlig skaden er for bygningen – ikke hvad den koster. Læs derfor rapporten med to spørgsmål for øje: Hvad skal udbedres først for at undgå følgeskader? Og hvad koster det samlet? Screeningen på Minenergikonsulent.dk sorterer skaderne efter alvor og viser vejledende priser, så du kan se begge dele. Den holder også rapporten op mod BBR og energimærket, så du kan se, hvis oplysningerne om huset ikke passer sammen.
Sådan læser du tilstandsrapporten som køber
Start med forsiden: den viser, hvor mange registreringer der er i hver farve. Gå derefter igennem de kritiske skader og de mulige skader først, fordi det er dem, der kan have størst betydning for din økonomi og din forsikring. Læs derefter hustypebeskrivelsen, som fortæller om typiske svagheder for huse fra samme periode. Til sidst kan du gennemgå de alvorlige og mindre alvorlige skader og notere, hvad der skal laves de første år.
Skriv dine spørgsmål ned undervejs. Hvornår er taget lagt? Er der dokumentation for membranen i badeværelset? Har kloakken været tv-inspiceret? Svarene kan ændre, hvordan du vurderer huset.
Det står ikke i rapporten
Tilstandsrapporten er en visuel gennemgang. Den åbner ikke konstruktioner, den vurderer ikke elinstallationen, og den siger ikke noget om, hvorvidt ombygninger er lovlige. Hvis du har mistanke om skjulte skader – fx fordi der er nyt gipsloft i et ældre hus, eller fordi der lugter af fugt – kan det være værd at få en byggesagkyndig til at gennemgå huset sammen med dig.
Ofte stillede spørgsmål
Hvilke skader i tilstandsrapporten er de mest alvorlige?
Kritiske skader (rød) er de mest alvorlige for bygningen. Mulige skader (sort) er vigtige for dig som køber, fordi de skal undersøges nærmere, og fordi ejerskifteforsikringen typisk ikke dækker dem.
Er der altid skader i en tilstandsrapport?
Næsten altid. Selv nyere huse har som regel registreringer. Det vigtige er, hvor alvorlige de er, og hvad de koster at udbedre.
Kan jeg forhandle prisen ned på grund af skaderne?
Skaderne er med i salgsmaterialet, så de er som udgangspunkt kendt, når prisen fastsættes. Men et overblik over, hvad udbedringen koster, giver dig et bedre grundlag for at forhandle.
Skrevet af Sebastian Kaalund, energikonsulent og byggesagkyndig. Opdateret 9. november 2026. Guiden er generel information og ikke rådgivning i en konkret sag.