Når BBR og energimærket ikke passer sammen – hvad betyder det?

Sammenlign BBR og energimærke for din bolig →

BBR – Bygnings- og Boligregistret – er kommunens register over bygninger. Energimærket laves af en energikonsulent, der besigtiger huset og beregner dets energibehov. De to bygger på forskellige kilder og bliver opdateret på forskellige tidspunkter. Derfor er det helt almindeligt, at de ikke passer sammen.

Areal: den hyppigste forskel

Energimærket bruger det opvarmede etageareal, som energikonsulenten måler eller vurderer på stedet. BBR har et registreret areal, der kan være forældet. En udnyttet tagetage, en udestue, en kælder eller en tilbygning er ofte ikke registreret korrekt. Andre gange tæller BBR et uopvarmet rum med, som energimærket ikke regner med.

Hvad betyder det? Arealet påvirker både energimærket og prisen pr. m², når huset sælges. Et for lille BBR-areal kan også betyde, at der er bygget til uden byggetilladelse – det er værd at spørge ind til.

Varmekilde: oliefyr i BBR, varmepumpe i virkeligheden

Mange huse har skiftet varmekilde, uden at BBR er blevet opdateret. BBR står til oliefyr eller elvarme, selvom huset har varmepumpe eller fjernvarme. Hvis energimærket er lavet før skiftet, bygger det også på den gamle varmekilde.

Hvad betyder det? Varmekilden har stor betydning for energimærket. Et hus med varmepumpe kan få et bedre mærke end det, der står i et ældre energimærke. Omvendt kan et nyere energimærke vise varmepumpe, mens BBR stadig siger oliefyr – så er det BBR, der bør rettes.

Byggeår og ombygninger

BBR har et opførelsesår og eventuelt et om- eller tilbygningsår. Mangler en større renovering, kan huset fremstå ældre end det er. Energimærket vurderer de enkelte bygningsdele, fx efterisolering og nye vinduer, og kan derfor give et bedre billede af husets faktiske stand.

Materialer: tag og ydervægge

BBR har oplysninger om tagdækning og ydervæggenes materiale. De kan være forkerte eller forældede, fx hvis taget er skiftet fra eternit til tegl. Det betyder ikke så meget for energien, men det kan have betydning for forsikringen og for vurderingen af husets vedligehold.

Hvorfor er det vigtigt?

• Ejendomsvurdering og skat – BBR bruges, når ejendommen vurderes.
• Forsikring – forsikringsselskaber bruger ofte BBR til at beregne præmien.
• Salg – mægleren bruger BBR-arealet i salgsopstillingen.
• Energiberegninger – værktøjer, der skønner energimærket ud fra BBR, giver forkerte resultater, hvis BBR er forkert.

Sådan får du rettet BBR

Ejeren kan se BBR-meddelelsen for ejendommen og bede kommunen rette forkerte oplysninger. Mange kommuner har en digital formular til det. Ændringer, der kræver byggetilladelse – fx en tilbygning eller en ny varmekilde i visse tilfælde – skal være godkendt, før BBR rettes.

Er du køber, kan du ikke selv rette BBR, men du kan bede sælger eller mægler forklare forskellene, før du skriver under.

Sådan finder du forskellene

Boligtjekket på Minenergikonsulent.dk henter BBR og energimærket for adressen og viser, hvor de ikke passer sammen. Lægger du tilstandsrapporten og elrapporten ind, bliver de også sammenlignet – fx hvis tilstandsrapporten nævner en varmepumpe, mens BBR siger oliefyr.

Et eksempel

Et parcelhus fra 1972 står i BBR med 132 m² og oliefyr. Energimærket er fra 2017 og regner med 145 m² opvarmet areal og oliefyr. Tilstandsrapporten fra i år beskriver en luft-til-vand-varmepumpe og en udnyttet tagetage. Her er der tre spørgsmål til sælger: Hvornår blev varmepumpen installeret? Er tagetagen godkendt som beboelse? Og hvorfor står arealet forskelligt? Svarene har betydning for både varmeregningen, forsikringen og prisen pr. m².

Når energimærket er gammelt

Et energimærke for et enfamiliehus gælder i 10 år. Er huset blevet forbedret siden, afspejler mærket ikke husets nuværende stand. Forslagene i energimærket kan også være udført. Brug derfor energimærket som et udgangspunkt, og spørg ind til, hvad der er sket siden. En energimærke-beregner kan give et skøn over, hvad huset ville få i dag.

Når der ikke er noget energimærke

Hvis huset ikke har et gyldigt energimærke, kan du bruge BBR til et første skøn. Det er mindre præcist, fordi BBR ikke siger noget om isolering og vinduer. Spørg sælger, hvorfor der ikke er et energimærke – det er som udgangspunkt et krav ved salg.

Spørgsmål til sælger eller mægler

• Hvornår er varmekilden skiftet, og er det meldt til kommunen?
• Er alle rum, der bruges til beboelse, godkendt og registreret i BBR?
• Er der lavet energiforbedringer siden energimærket blev lavet – fx efterisolering eller nye vinduer?
• Findes der dokumentation for ombygninger og tilbygninger?

Svarene giver dig et bedre billede af huset og kan afsløre forhold, der bør undersøges nærmere, før du skriver under.

Ofte stillede spørgsmål

Skrevet af Sebastian Kaalund, energikonsulent og byggesagkyndig. Opdateret 9. november 2026. Guiden er generel information og ikke rådgivning i en konkret sag.

Sammenlign BBR og energimærke for din bolig →